» Pháp luật thuế và quản lý thuế » Thuế TNCN » Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Lượt Xem: 256

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

– Những loại thuế phải nộp khi bán nhà là  gì?

01. Lệ phí trước bạ:

– Tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

– Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định số tiền lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

02. Thuế thu nhập cá nhân

– Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

+++ Cách 01: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

- Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

- Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

+++ Cách 02: Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

= > Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn nhà, cá nhân còn có thể phải chịu các khoản khác như: phí công chứng hợp đồng mua bán, phí đo vẽ, lệ phí địa chính… Cần lưu ý, theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.

+++Phí công chứng

Phí công chứng trong trường hợp này được xác định theo mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, quy định tại Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP. Cụ thể:

STT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu (đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn.

2

50 triệu đồng - 100 triệu đồng

100 nghìn.

3

Trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

4

Trên 01 tỷ đồng - 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.

5

Trên 03 tỷ đồng - 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.

6

Trên 05 tỷ đồng - 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.

7

Trên 10 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).

+++ Lệ phí địa chính

– Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC (có hiệu lực đến 31/12/2016), lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

– Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc về mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

03. Thu nhập miễn thuế TNCN:

– Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 quy định cụ thể những trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

– Tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC  và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì  trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

04.Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi

 Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

“Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

– Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.”

++ Ví dụ: Tôi muốn chuyển nhượng một mảnh đất ở 100m2 cho anh Phong với giá 880.000.000 đồng. Không biết tôi sẽ phải đóng thuế bao nhiêu?

Số tiền thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất được xác định theo một trong hai công thức sau:

+ Nếu xác định được giá vốn khi chuyển nhượng đất bằng 25% thu nhập tính thuế.

Tiền thuế = (880.000.000 – giá vốn) x 25%

+ Nếu không xác định được thu nhập tính thuế thì số tiền thuế phải nộp là 2% giá chuyển nhượng. Tiền thuế = 880.000.000 x 2% = 17.600.000 đồng.



*Chuyên: Dịch vụ thành lập doanh nghiệp, kế toán thuế trọn gói, báo cáo tài chính năm, soát xét sổ sách trước quyết toán thuế, quyết toán với Cơ Quan Thuế tại trụ sở Doanh Nghiệp, đào tạo thực hành kế toán trên chứng từ thực tế, dịch vụ BHXH, dịch vụ giải thể doanh nghiệp... 
– Liên hệ: Mr.Chu Đình Xinh : 0906 69 0003 – 0919 90 55 29
– Email: chudinhxinh@gmail.com hoặc congtychutiendat@gmail.com
– Skype : xinh.chu1
– Facebook: https://www.facebook.com/chudinhxinh86
 

Pháp luật thuế và quản lý thuế khác

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân

Ngày:

Chi tiền học phí cho con của NLĐ nước ngoài

Chi tiền học phí cho con của NLĐ nước ngoài

Ngày:

Công tác phí, điện thoại

Công tác phí, điện thoại

Ngày:

Trợ cấp xăng xe, điện thoại

Trợ cấp xăng xe, điện thoại

Ngày:

Thuế TNCN từ lãi tiền vay

Thuế TNCN từ lãi tiền vay

Ngày:

Hướng dẫn về tiền khoán xăng xe

Hướng dẫn về tiền khoán xăng xe

Ngày:

Thuế TNCN cho lao động đã về hưu

Thuế TNCN cho lao động đã về hưu

Ngày:

Thuế TNCN 10% đối với lao động thời vụ

Thuế TNCN 10% đối với lao động thời vụ

Ngày:

Chi phí tiền lương và các khoản theo lương của giám đốc DNTN, TNHH TV

Chi phí tiền lương và các khoản theo lương của giám đốc DNTN, TNHH TV

Ngày:

Tiền thưởng, quà tặng cho tập thể lao động không bị tính thuế TNCN

Tiền thưởng, quà tặng cho tập thể lao động không bị tính thuế TNCN

Ngày:

Thuế Suất thuế TNCN Lao động thời vụ

Thuế Suất thuế TNCN Lao động thời vụ

Ngày:

Mức Thuế Suất thuế TNCN Lao động thời vụ dưới 3 tháng

Mức Thuế Suất thuế TNCN Lao động thời vụ dưới 3 tháng

Ngày:

Tiền lương tăng ca để tính thuế TNCN

Tiền lương tăng ca để tính thuế TNCN

Ngày:

Thời điểm xuất chứng từ khấu trừ thuế TNCN

Thời điểm xuất chứng từ khấu trừ thuế TNCN

Ngày:

Thời điểm đăng ký MSTTNCN người phụ thuộc

Thời điểm đăng ký MSTTNCN người phụ thuộc

Ngày:

Trường hợp cấp chứng từ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân cho người lao động ?

Trường hợp cấp chứng từ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân cho người lao động ?

Ngày:

Bốn lưu ý không thể bỏ qua khi quyết toán thuế TNCN

Bốn lưu ý không thể bỏ qua khi quyết toán thuế TNCN

Ngày:

Hướng dẫn phân bổ thu nhập để giảm số tiền đóng thuế TNCN

Hướng dẫn phân bổ thu nhập để giảm số tiền đóng thuế TNCN

Ngày:

Chậm Đăng ký người phụ thuộc (Người nộp thuế đã có mã số thuế)

Chậm Đăng ký người phụ thuộc (Người nộp thuế đã có mã số thuế)

Ngày:

Thuế TNCN trong trường hợp bị nợ lương

Thuế TNCN trong trường hợp bị nợ lương

Ngày:

Thuế TNCN từ đầu tư vốn

Thuế TNCN từ đầu tư vốn

Ngày:

Thủ tục hoàn thuế TNCN

Thủ tục hoàn thuế TNCN

Ngày:

Hướng dẫn đăng ký MST TNCN

Hướng dẫn đăng ký MST TNCN

Ngày:

Thuế TNCN tạm tính quý

Thuế TNCN tạm tính quý

Ngày:

Đăng Ký giảm trừ người phụ thuộc

Đăng Ký giảm trừ người phụ thuộc

Ngày:

Xử lý khi mã số thuế cá nhân bị trùng chứng minh thư

Xử lý khi mã số thuế cá nhân bị trùng chứng minh thư

Ngày:

Điều kiện làm bản cam kết thu nhập TNCN

Điều kiện làm bản cam kết thu nhập TNCN

Ngày:

Thuế TNCN năm 2018 đối với các bạn làm việc trong khu kinh tế

Thuế TNCN năm 2018 đối với các bạn làm việc trong khu kinh tế

Ngày:

Giảm trừ bản thân khi chi trả cộng dồn khác năm tài chính

Giảm trừ bản thân khi chi trả cộng dồn khác năm tài chính

Ngày:

Thủ tục cắt giảm người phụ thuộc

Thủ tục cắt giảm người phụ thuộc

Ngày:

Quyết toán thuế TNCN với lao động thời vụ

Quyết toán thuế TNCN với lao động thời vụ

Ngày:

Điều kiện Cam kết 02 TNCN

Điều kiện Cam kết 02 TNCN

Ngày:

Quyết toán thuế TNCN của chi nhánh

Quyết toán thuế TNCN của chi nhánh

Ngày:

Quyết toán TNCN thử việc

Quyết toán TNCN thử việc

Ngày:

TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng cổ phần của cá nhân

TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng cổ phần của cá nhân

Ngày:

Nghiệp vụ chi tiền lương người nước ngoài

Nghiệp vụ chi tiền lương người nước ngoài

Ngày:

Thu nhập từ trúng thưởng

Thu nhập từ trúng thưởng

Ngày:

Thù lao hội đồng quản trị

Thù lao hội đồng quản trị

Ngày:

Thu nhập từ dịch vụ tư vấn ban quản lý dự án

Thu nhập từ dịch vụ tư vấn ban quản lý dự án

Ngày:

Không có MST TNCN có được tính là chi phí hợp lý

Không có MST TNCN có được tính là chi phí hợp lý

Ngày:

Lao động thời vụ có thu nhập nhiều nơi

Lao động thời vụ có thu nhập nhiều nơi

Ngày:

Thuế TNCN từ đầu tư vốn của cá nhân

Thuế TNCN từ đầu tư vốn của cá nhân

Ngày:

TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng

TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng

Ngày:

Người nước ngoài đăng ký giảm trừ gia cảnh thế nào

Người nước ngoài đăng ký giảm trừ gia cảnh thế nào

Ngày:

Tìm Kiếm

Hỗ Trợ Trực Tuyến

Thống Kê Truy Cập

Đang truy cập:

Hôm nay: 996

Hôm qua: 1648

Tuần này: 6228

Tuần trước: 14082

Tháng này: 21838

Năm nay: 363291

Tổng truy cập: 365844

X